○ 끄적끄적2016.06.27 01:28

부동산을 구입 시 대부분 대출을 받아 진행을 하는 경우가 많습니다.

 

이러한 부동산 저당은 크게 금리고정식과 금리변동식이 있는데요, 금리고정식의 경우를 간략히 말씀드려 보겠습니다.

 

 

 

금리고정식의 대출은 원리금균등상환저당과 원금균등상환저당이 있어요.

 

 

 

* 원리금균동상환저당은 부동산금융에서 가장 광범위하게 사용되고 있다고 볼 수 있으며, 융자기간동안 원금상환액은 점차 증가하고 이자지급은은 점차 감소하는 방법입니다.

 

즉, 초기에는 이자가 차지하는 부분이 많지만 상환이 끝나갈 수록 원금이 차지하는 비중은 많아지고 이자는 적어지게 됩니다.

 

 

 

* 원금균동상환저당은 갚는 기간동안 원금상환액은 동일하나 이자지급액은 점차 감소하는 상환방법 입니다.

 

 

* 마지막으로 체증식융자금상환저당의 방법도 있습니다. 이 방법은 초기에는 납입금이 적지만, 소득증가에 따라 ㅔ증시킴으로써 지불능력 증가와 자산가치 상승에 적합한 상환방법 입니다.

 

미래의 소득증가가 예상되는 젊은 저소득자에게 유리하며 주택의 보유예정기간이 짦은 경우도 좋습니다.

 

인플레이션기에는 유리하지만 경제안정기에는 채무불이행 가능성이 크다는 단점이 있습니다.

 

 

 

 

Posted by 로티스트 로티스트
○ 사례 모음집.2016.04.24 11:43

길동이는 오랜기간 돈을 벌어 드디어 내집마련의 꿈을 이루기 위해 서울 중심에 아파트를 구입했습니다. 매매계약 당시 중개대상물 확인설명서에는 '방향'에 '남서(기준:베란다)'라고 명시되어 있었고 매도인과 매수인 공인중개사의 날인도 들어가 있었어요. 그런데 아무리 생각해도 남향 치고는 볕도 안드는것 같고 뭔가 이상하다는 생각이 들었어요. 


아니나 다를까 이 집은 남향이 아니라 북동향 이라네요???





길동이는 매도인과 보증보험, 공인중개사협회를 상대로 매도인이 중개대상물에 대한 설명의무를 위반하는 과실을 범했기에 적정시가와 지급한 매매대금의 차액인 5천만원의 손해를 주장하며 배상을 청구했습니다.





해당 아파트 단지는 남향과 북동향의 시세 차이가 약 36%가량 차이가 났고, 길동이는 매매계약의 체결 이전에 자신이 구입한 아파트를 방문하여 구조를 확인하였다는 점이에요.

즉, 길동이의 사전적 주의의무이냐 중개사의 설명의무 위반이냐 입니다.





법원은, "부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임과 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라, 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바, 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 상태, 입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의 신뢰를 제공해야 한다는 선례를 전제하여, 

(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 등 참고)



① 원고가 공인중개사 사무소에 '남향'인 아파트의 매수를 원한다고 하면서 중개를 요청하자, 피고측은 원고에게 이 사건 아파트를 소개한 점, 

② 이 사건 아파트는 북동향임에도 불구하고 중개대상물 확인 설명서에는 남서향으로 기재되어 있고, 피고측은 이 설명서에 날인한 점, 

③ 피고측은 그로 인하여 과태료의 행정처분을 받은 점, 

④ 원고의 배우자는 중개인으로부터 이 사건 아파트가 남향이라는 설명을 들었다고 증언한 점, 

⑤ 아파트의 방향은 주거 환경과 밀접한 관련이 있어 매매계약 체결여부에 중요한 판단기준이 되는 점, 

⑥ 같은 아파트 단지 내 방향차이로 인한 아파트 가격이 약 36% 전후로 차이나는 점


등을 토대로 판단해 보면



공인중개사가 남향을 찾고있던 원고에게 북동향인 집을 소개해주며 중개대상물 확인설명서에도 '남서향'이라고 기재한 것은 명백한 과실입니다. 하지만 원고가 이 사건 아파트와 같은 아파트단지에 살고 있었고 매매계약을 체결하기 이전에 이 사건의 아파트를 방문하여 구조를 확인한 점을 감안하면 피고측의 책임에 대한 제한이 필요하다고 볼 수 있기에 결국 피고의 책임 제한이 60%로 산정되 판결이 나왔습니다.





만약 길동이가 이전에도 같은 아파트 단지에 살지 않았거나 사전 점검을 하지 않았다면 중개사의 책임 범위는 더욱 높아졌을 거에요.


즉, 매수인이 집의 방향을 좀더 정확하게 알 수 있었다는 특별한 여지가 있는지 여부이며, 이에 따라 중개사의 책임 범위도 정해진다고 할 것입니다.


부동산 계약의 체결 시 , 중개사를 너무 맹신해서는 안되며 자기 자신도 꼼꼼한 점검이 필요하다는 사실을 볼 수 있는 판결입니다. 특히 이사, 결혼시즌인 요즘 꼭 명심하시기 바랍니다.

Posted by 로티스트 로티스트
○ 최근 소식지.2010.10.26 13:46

아내가 남편 돈으로 부동산을 구입했더라도 아내의 특유재산으로 인정할 수 있다는 대법원판결이 나왔다.

A(남)씨와 B(여)씨는 1997년 혼인신고를 마치고 살아오다 2008년 이혼했다.
이혼하기 전, 2005년 B씨는 남편인 A씨에게서 받은 4,000만원으로 부동산을 사 자신 명의로 소유권이전등기를 마쳤다.

당시 A씨는 빚을 지고 있어 2007년부터 2008년 사이 두 차례에 걸쳐 법원은 A씨의 재산에 경매절차를 진행했다.
이 과정에서 A씨의 채권자 C씨는 1,500여만원을 배당받았다.
하지만 C씨가 채권을 행사하려고 할 때는 A씨의 소유재산은 거의 없었고 부동산을 가진 B씨와는 이미 이혼을 한 상태였다.
채권을 확보할 방법이 없어지자 C씨는 B씨를 상대로 B씨 소유 부동산에 대해 소유권이전등기 청구소송을 제기했다.

C씨는 “B씨가 소유한 부동산은 A씨가 B씨에게 명의신탁한 것이므로 B씨는 명의신탁해지에 따른 소유권이전등기를 해야 한다”고 주장했다. 1·2심은 모두 “실질적인 부동산 소유자는 A씨이므로 B씨는 소유권이전등기를 해야 한다”며 원고승소 판결을 내렸다. 그러나 하급심판결은 대법원에서 뒤집어졌다.

대법원 민사3부(주심 안대희 대법관)는 C씨가 낸 소유권이전등기 청구소송 상고심(2010다46329)에서 원고승소 판결한 원심을 깨고 최근 사건을 광주지법으로 돌려보냈다.

재판부는 판결문에서 “부부 일방이 혼인 중 자신의 명의로 취득한 부동산은 개인의 특유재산으로 추정되고 단순히 다른 일방 배우자로부터 취득자금의 일부 또는 전부를 교부받았다고 해도 그 사정만으로 무조건 특유재산의 추정을 번복할 수는 없다”고 밝혔다. 재판부는 이어 “A씨와 B씨가 결혼한 후 신축한 카센터의 신축비용 대부분을 B씨가 부담했고 B씨가 받은 4,000만원은 그에 대한 자신의 몫으로 받은 것이라고 볼 여지가 있다”고 설명했다.

재판부는 따라서 “원심이 B씨가 전 남편 A씨로부터 취득자금의 전부 또는 일부를 받았다는 이유로 특유재산의 추정을 번복하고 전 남편이 이를 명의신탁한 것이라고 단정한 것은 위법하다”고 설명했다.


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