○ 사례 모음집.2017.07.21 13:16


공인중개사 등록 취소, 어떠한 경우가 있을까?

 

공인중개사법에 따르면 공인중개사가 중개사무소를 개설하려는 경우 건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보(소유,전세,임대차 또는 사용대차 등의 방법에 의하여 사용권을 확보하여야 한다)할것을 규정하고 있습니다. 만약 이러한 등록기준에 미달하면 등록관청은 중개사무소의 개설 등록을 취소할 수 있어요.

 

 


공인중개사 등록 취소 사태는 종종 발생하고 있습니다.

많은 사례들중 하나는 최초 개설등록 당시에는 불법건축물이 아니었으나, 개설등록 이후에 불법건축물이 된 경우에는 과연 개설등록의 취소 사유가 되는지 여부에요.


이에따라 법제처는 위반건축물 표시가 기재된경우에는 중개사무소 개설등록 취소 사유에 해당함은 물론이고, 확보한 건물이 건축법령상 용도에 맞지 아니하면 건축물대장에 기재된 건물이더라도 공인중개사법 시행령의 기준을 충족하지 못한다고 유권해석을 하고 있습니다.

 

 

 

또다른 사례는 중개사무소 간판에 대표자 성명을 표기해야하는가 여부에요.

공인중개사법은 옥외광고물을 설치하는 경우 중개사무소등록증에 기재된 개업한 공인중개사의 성명을 표기해야 한다고 2006년 12월 28일 규정되었습니다.


따라서 이 기간 이전에 개설등록을 하였다면 성명표기를 하지 않아도 좋으며, 이 기간 이후에 개설등록을 하였다면 옥외광고물에 대표자 성명을 표기해야 합니다.
또한 개설등록은 그 이전에 하였으나 옥외광고물만 변경하는 경우에도 대표자의 성명은 표기하지 않아도 괜찮습니다.

 

 


이처럼 공인중개사 사무소의 등록과 유지는 신경써야할 부분이 참으로 많은것 같습니다. 영업에 바쁠지라도 공인중개사법 조항을 꼼꼼히 검토하여 중개사 사무소의 등록에 차질이 없도록 유지할 필요가 있습니다. 이래서 많은 분들이 공인중개사 경영컨설팅 서비스를 이용하나 봅니다.

 


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Posted by 로티스트 로티스트
○ 최근 소식지.2017.02.20 23:51


공인중개사가 부동산 매물을 찾으러 온 고객에게 자신이 소유한 부동산을 판매했다면??


공인중개사법은 공인중개사와 고객간의 직접거래를 금지하고 있습니다.

이를 토대로 고객이 공인중개사를 상대로 계약금 반환소송을 벌였으나 원고 승소 판결한 원심을 깨고 사건을 돌려보냈어요. 




공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래하는 행위를 금지하는 규정의 취지는 중개사가 거래상 알게 된 정보등을 자신의 이익을 취하는데 이용해 중개의뢰인의 이익을 해하는 것을 방지하여 의뢰인을 보호하기 위함이에요.




하지만 이러한 규정을 위반한 행위 그 자체가 반사회적이거나 반도덕적인 요소를 지닌 경우가 아니라면 사법상 효력을 무효화 시킬 수 있다고 판단했어요.


그렇기 때문에 중개의뢰인이 중개사와 직접 거래임을 알고있음에도 불구하고 자신의 이익을 위해 한 거래도 직접거래라는 이유로 그 효력이 부인된다면 거래의 안전을 해칠 우려가 있으므로 이 규정은 강행규정이 아니라 단속규정이라고 봐야한다고 판결했어요.




강행규정이란 선량한 풍속 및 기타 사회질서와 관계있는 법률을 말하며 사법상 효력을 부정하는 효력규정과 공법상 제재를 가할 뿐 사법상 효력은 부정하지 않는 단속규정으로 분류합니다.




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Posted by 로티스트 로티스트
○ 사례 모음집.2016.09.11 02:58

공인중개사가 중개하는 물권의 권리관계 등을 확인 및 설명하지 않고 근거 자료를 제시하지 않았다는 이유로 과태로 500만원과 업무정지 3개월의 처분을 받았습니다.


하지만 공인중개사법 제25조에서 규정하는것은 '중개가 완성되어' 거래계약서를 작성하는 때에는 중개대상물의 상태, 입지, 권리관계 등 제25조 1항 각호의 학인, 설명 사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부해야 한다고 규정되어 있어요.




여기서 말하는 거래가 완성된 때라 하면 개업공인중개사가 중개대상물에 대한 거래를 알선하여 거래당사자 사이에 그 거래의 주요사항에 관하여 구체적인 의사의 합치가 이루어진 때를 의미하는 것으로 볼 수 있습니다.




즉 추후 임차인을 직접 만나 임대차기간, 부동산 인도일 등에 대해 논의하겠다는 의사를 표명하였을 뿐, 계약금을 송금하게하고 계약서를 교부하였다는 사정만으로 중개가 완성되었다고 보기 어렵기에 벌금 및 영업정지처분은 위법하다고 볼 수 있습니다.

(2016구단101 영업정지처분취소)



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Posted by 로티스트 로티스트
○ 사례 모음집.2016.04.24 11:43

길동이는 오랜기간 돈을 벌어 드디어 내집마련의 꿈을 이루기 위해 서울 중심에 아파트를 구입했습니다. 매매계약 당시 중개대상물 확인설명서에는 '방향'에 '남서(기준:베란다)'라고 명시되어 있었고 매도인과 매수인 공인중개사의 날인도 들어가 있었어요. 그런데 아무리 생각해도 남향 치고는 볕도 안드는것 같고 뭔가 이상하다는 생각이 들었어요. 


아니나 다를까 이 집은 남향이 아니라 북동향 이라네요???





길동이는 매도인과 보증보험, 공인중개사협회를 상대로 매도인이 중개대상물에 대한 설명의무를 위반하는 과실을 범했기에 적정시가와 지급한 매매대금의 차액인 5천만원의 손해를 주장하며 배상을 청구했습니다.





해당 아파트 단지는 남향과 북동향의 시세 차이가 약 36%가량 차이가 났고, 길동이는 매매계약의 체결 이전에 자신이 구입한 아파트를 방문하여 구조를 확인하였다는 점이에요.

즉, 길동이의 사전적 주의의무이냐 중개사의 설명의무 위반이냐 입니다.





법원은, "부동산중개업자와 중개의뢰인과의 법률관계는 민법상의 위임과 같으므로 중개업자는 중개의뢰의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있을 뿐 아니라, 신의와 성실로써 공정하게 중개행위를 하여야 할 의무를 부담하고 있는바, 중개의뢰를 받은 중개업자는 중개대상물의 상태, 입지 및 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항 등을 확인하여 중개의 신뢰를 제공해야 한다는 선례를 전제하여, 

(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결 등 참고)



① 원고가 공인중개사 사무소에 '남향'인 아파트의 매수를 원한다고 하면서 중개를 요청하자, 피고측은 원고에게 이 사건 아파트를 소개한 점, 

② 이 사건 아파트는 북동향임에도 불구하고 중개대상물 확인 설명서에는 남서향으로 기재되어 있고, 피고측은 이 설명서에 날인한 점, 

③ 피고측은 그로 인하여 과태료의 행정처분을 받은 점, 

④ 원고의 배우자는 중개인으로부터 이 사건 아파트가 남향이라는 설명을 들었다고 증언한 점, 

⑤ 아파트의 방향은 주거 환경과 밀접한 관련이 있어 매매계약 체결여부에 중요한 판단기준이 되는 점, 

⑥ 같은 아파트 단지 내 방향차이로 인한 아파트 가격이 약 36% 전후로 차이나는 점


등을 토대로 판단해 보면



공인중개사가 남향을 찾고있던 원고에게 북동향인 집을 소개해주며 중개대상물 확인설명서에도 '남서향'이라고 기재한 것은 명백한 과실입니다. 하지만 원고가 이 사건 아파트와 같은 아파트단지에 살고 있었고 매매계약을 체결하기 이전에 이 사건의 아파트를 방문하여 구조를 확인한 점을 감안하면 피고측의 책임에 대한 제한이 필요하다고 볼 수 있기에 결국 피고의 책임 제한이 60%로 산정되 판결이 나왔습니다.





만약 길동이가 이전에도 같은 아파트 단지에 살지 않았거나 사전 점검을 하지 않았다면 중개사의 책임 범위는 더욱 높아졌을 거에요.


즉, 매수인이 집의 방향을 좀더 정확하게 알 수 있었다는 특별한 여지가 있는지 여부이며, 이에 따라 중개사의 책임 범위도 정해진다고 할 것입니다.


부동산 계약의 체결 시 , 중개사를 너무 맹신해서는 안되며 자기 자신도 꼼꼼한 점검이 필요하다는 사실을 볼 수 있는 판결입니다. 특히 이사, 결혼시즌인 요즘 꼭 명심하시기 바랍니다.

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Posted by 로티스트 로티스트